Le cas particulier de la location de bateaux à quai

Comment se passe la location de bateau à quai ? Est-ce légal et dans quelles conditions ? Découvrez la réponse d’Henri Jeannin, avocat au barreau de Paris.

« Louer à quai est, paraît-il, une alternative intéressante pour les particuliers, comme cela peut se faire pour des appartements. La loi nous autorise-t-elle à le faire et si oui, dans quelles conditions ? Et puis, quelles sont les précautions à prendre en matière de location de bateaux en stationnement à titre d’hôtel ou comme lieu de réception ? »

Pierre Aymard, Hyères (83)

L’hébergement pour un ou plusieurs jours sur de grands voiliers ou des yachts à quai se répand dans les ports de plaisance. Pour le propriétaire d’un navire, elle est parfois une aubaine et peut être assez lucrative même si elle est pratiquée à titre accessoire. Cette nouvelle activité locative suscite cependant des interrogations, des controverses et parfois une franche hostilité de la part des mairies ou des capitaineries.

Comment classer juridiquement la location à quai ?

Sur un plan règlementaire, la location de bateau à quai est assez difficile à classer. On pourrait l’assimiler à une location de résidence secondaire de tourisme (c’est-à-dire une sorte de contrat de meublé touristique). Par son caractère saisonnier, celle-ci n’est pas soumise au droit de l’urbanisme et des baux d’habitation, à ses normes très strictes et à ses règles d’ordre public par exemple en matière de surface habitable (loi SRU et loi ALUR).

Le rattachement de ce type de location à la règlementation du Code du Tourisme sur les résidences secondaires n’est cependant pas certain (comme pour les mobil-homes). Est-il en effet nécessaire de déclarer la location de ce « meublé » à la Mairie du Port comme le prévoit l’article L 321-1-1 du Code du Tourisme ? On peut en douter pour le moment.

En pratique, il est peu probable que des plaisanciers qui donnent à bail leur navire prennent l’initiative d’enregistrer leur activité à la Mairie. Le risque pénal serait d’ailleurs faible. En effet, en matière de location dans les grandes villes, l’absence d’enregistrement auprès de la mairie est sanctionnée par une simple contravention de 3ème classe d’un montant de 150 €. Une somme qui n’est guère dissuasive…

Fiscalement, le classement en « meublé de tourisme » est assez avantageux. Il permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 71% sur les revenus de la location et une exonération de la taxe d’habitation et de la TVA. Ce type de revenus est déclaré sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) même si la perception des loyers n’a qu’un caractère d’accessoire.

Cet assujettissement à un régime juridique spécifique demeure bien théorique, particulièrement dans le cas où le plaisancier ne passe pas par une plateforme internet. On devine que si un contrat de location par écrit est bien passé, le paiement du loyer sera bien souvent fait en liquide et échappera donc à l’œil du fisc.

Que faire en cas de dégâts causés par les locataires ?

La location d’un bateau à quai pour quelques journées sans navigation, n’occasionnera de soucis au propriétaire que lorsque des locataires indélicats causent des détériorations significatives ou provoquent un sinistre important. Dans le cas de dégâts minimes, c’est le contrat de location qui fait foi et les règles du bail sont applicables. Le propriétaire pourra retenir le dépôt de garantie s’il n’obtient pas le remboursement des « avaries » et l’affaire a des chances de se terminer ensuite devant un Tribunal d’Instance ou de Grande Instance selon les montants en jeux.

Lors de graves dégâts causés par les locataires d’un bateau à quai

En revanche, à l’occasion d’une fête à bord, des locataires éméchés sont susceptibles de déclencher un incendie, d’engendrer une voie d’eau (par l’ouverture d’une vanne d’arrêt), voire d’entraîner un abordage avec un autre bateau (déhalage d’amarres). Les choses pourraient alors se gâter. Le propriétaire qu’on supposera assuré, risque de se heurter à un refus de garantie de la compagnie surtout lorsque celle-ci découvrira les circonstances du sinistre après le dépôt du rapport de son expert.

On rappellera en effet que les garanties dommages dans les assurances plaisance couvrent les accidents de façon assez large et non limitative (comme par exemple, l’incendie, le naufrage, la collision etc.). Cependant, la plupart des polices excluent la couverture des risques lorsque le bateau est loué à un tiers. Certaines sont moins précises et restreignent l’étendue de la garantie aux dommages qui surviennent lorsque le bateau est utilisé à des fins d’agrément.

Dans notre hypothèse, l’assureur en déduirait très probablement qu’un tel sinistre n’est pas couvert puisque le bateau était utilisé à des fins quasi-professionnelles par son propriétaire qui le mettait à disposition à des tiers en vue d’un hébergement ou comme lieu de réception contre monnaie sonnante et trébuchante.

Le propriétaire risque donc de s’en mordre les doigts et n’aura qu’un recours contre son client. Une éventuelle indemnisation par son locataire nécessitera alors un âpre et long contentieux dont le résultat comporte toujours un aléa non négligeable.

En cas d’accident corporel d’un locataire

Le pire est encore à venir. Si cette fois-ci c’est un locataire qui est victime d’un accident corporel grave à bord du yacht ou du catamaran, les choses peuvent tourner rapidement à la catastrophe. Là encore la police plaisance du bateau qui comporte une garantie responsabilité civile, ne pourra pas être mobilisée pour les raisons décrites précédemment (location du bateau à un tiers à des fins autres que l’agrément).

Le plaisancier bien conseillé qui a l’espoir de plafonner sa responsabilité en invoquant la limitation légale de responsabilité du propriétaire de navire (articles L 5121-3 et suivants du Code des Transports) risque fort d’avoir une mauvaise surprise. Il n’est pas certain qu’un Tribunal ne ferait pas prévaloir le droit du contrat de location sur le particularisme du droit maritime.

Dans ce cas, le propriétaire pourrait être condamné sur le fondement de la violation d’une obligation de sécurité générale ou spéciale (même si elle demeure pour un bailleur une simple obligation de moyens), ce qui le contraindrait à indemniser intégralement le préjudice corporel souffert par son locataire ! Et les additions dans ce domaine sont parfois très lourdes si les victimes sont sévèrement touchées.

Il convient donc d’être très prudent avant de louer son bateau à des tiers inconnus, même fortunés. Il est préférable d’aller préalablement prendre langue avec son courtier ou son agent d’assurances pour lui réclamer une couverture spécifique, si cette activité nouvelle et certainement très rémunératrice vous tente.

La location à quai, une activité qui peut être limitée voir interdite par les autorités locales

Attention cependant à ne pas rêver ! Les ports de plaisance sont conscients des nuisances importantes que l’usage des bateaux à quai par des locataires de passage, de surcroît étrangers au monde de la plaisance, peuvent causer ; sans compter les pollutions dont certains professionnels comme les conchyliculteurs, ostréiculteurs et fermes aquacoles commencent à se plaindre très sérieusement (par suite de l’évacuation beaucoup plus importante des eaux usés et des déchets que suscite une présence humaine importante sur les pontons).

Il est fort probable que dans le cadre de leur pouvoir de police, les capitaineries ou les organismes privés ou publics délégataires de la gestion des ports de plaisance, interdisent ou règlementent de façon stricte cette nouvelle façon de jouir de la vie portuaire dans les espaces littoraux méditerranéens ou atlantiques qui demeurent très prisés des touristes.